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マンション1部屋と言っても「新築」「中古」、「ワンルーム」「ファミリー」と選択肢がございます!
「節税対策」「年金対策」として有効なマンション経営。1部屋から出来ることもメリットの一つ。
入居募集・退去精算・家賃の請求業務・督促業務・入居者様からのご要望対応などは弊社が代行して行います。



新築と中古の違いについて
新築と中古というよりも住宅ローンを使って購入する新築と、現金で購入する中古と考えてご説明致します。

  新築マンション 中古マンション
必要な資金 1室ですが、現金一括で購入される方はメリットが少ないので殆どいらっしゃいません。皆さん住宅ローンで購入されます。

家賃収入から住宅ローンをお支払い頂きますので、手持ち資金が殆ど必要ではありません。但し住宅ローンの審査がございますので、一定のご所得が必要にはなります。

「家賃収入」と次に説明します「確定申告による税金の還付金」、この両輪がそろってこそ手持ち資金が少額で始められるわけです。
住宅ローンが使えない場合が多いのも理由ですが、殆どの方は現金でご購入されます。

新築の場合は収益性というよりも、節税対策という意味合いが強いですが、中古の場合は収益物件としてご購入されますので初期費用が多くかかります。

現金で購入される最も大きな理由は収益性、利回りを重視されるお客様が多いためです。
節税効果 住宅ローンを組みますので税金還付・減税の節税効果が期待出来ます。これがサラリーマンの方にお勧めする理由です。

1年間の家賃収入と支出(住宅ローン金利や管理費・修繕積立金・固定資産税・建物の減価償却費・火災保険など)を比べて、支出が大きければ確定申告を行うことで税金の還付を受けられます。

また翌年以降の所得税・住民税も安くなりますので節税効果が期待できます。

つまり、「月々の家賃収入」と「確定申告による税金の還付金」で、年間トータルすると手持ち資金が少額でマンション経営が出来るということなのです。
住宅ローンで購入されますと節税効果が期待できますが、現金でご購入された場合は収益物件としての色合いが強いため節税効果は期待できません。

現在の税法では現金資産よりも不動産資産の方が相続税が安いという特徴もございます。
生命保険の
かわりとして
住宅ローンを使う最大のメリットは「団体信用生命保険」がついていることです。

つまり、ご所有者に万一のことがあっても保険で完済されるため、ご家族に住宅ローンが残ることはありません。

住宅ローンが保険で完済された上に、家賃収入は引き続きうけることが出来る、まさに生命保険としての役割をもちます。

また売却するという選択肢もございますので、その時点でお選び頂ければよいのです。
ご購入時に現金で購入されるお客様が多く、家賃収入はそのまま手取りとして残ります。生命保険の代わりと考えてもよろしいかと思います。

退職後の年金対策と言われますが
新築でも中古でも退職後の年金対策として考えることが出来ます。

特に新築マンションを住宅ローンでご購入された場合、退職されるころには住宅ローンも完済し、今まで住宅ローンに支払っていた金額がそのまま手元に残ります。これがマンション経営の最大の醍醐味です。私的年金と言われる所以がここにあります。

そうなりますと、1部屋だけなく複数のお部屋を所有しておけばよかったと思われるかもしれません。
実際のところ弊社ではマンション経営をされる3割程のお客様が当初から2〜3部屋ご所有になられます。

もちろん2〜3部屋ご所有になられる方は、住宅ローンの負担も高額になりますので、それだけ住宅ローンの審査も厳しくなりますが、完済後の収入額を考慮した場合、メリットは大きいと思われます。

せっかく、マンション経営が出来るほどの企業様にお勤めなのですから、そのメリットを最大限に活かしてください。年功序列のしくみが崩れてきたとはいえ、働き盛りの時には給与は上がっていき、当然のことながら引かれる税金も大きくなります。

マンション経営は、給与収入が増えてきたこの働き盛りのときこそ、確定申告で還付を最大限受けられるメリットがあるのです。
住宅ローン完済後は、1部屋で3〜5万円程度、3部屋ですと9〜15万円程度の収入がマンションオーナーとして収入になるわけですから、やっていなかった人との「ゆとりの差」は歴然としています。

節税効果をうまく活用して家賃収入がある退職後の生活と、税金も高く納めてきたのに何もない生活と、どちらをご選択されますか?

高利回り商品と言われますが
マンション経営は4〜20%の高い利回りが期待できます。

銀行預金・株式投資、どれをとってもここまで安定した利回りを期待できるものがあるでしょうか?
銀行預金の利率は微々たるものです。株式は投資額以上になる可能性もありますが、上場企業ですら倒産する時代です。元本保証などもちろんありません。

マンション経営がなぜ高利回りか? それは家賃収入があるからです。
例えば、分譲価格が1500万円、家賃収入は月6万円とすると年収72万円となります。
72万円÷1500万円で年利に換算すると4.8%(表面利回り)となります。

節税効果や生命保険変わりとしてのメリットも付加されますから、まさしく安定した高利回り商品と言えるでしょう。

インフレ対策と言われますが
多くのマンション販売会社ではマンション経営はインフレ(物価上昇)に強いと強調しておられるようです。
インフレ、つまり物価があがれば、家賃も上がるというわけです。

確かに販売させて頂いたマンションは福岡市都心部の良いロケーションに建っておりますのでインフレの状態になればそれに伴って家賃を上げても良いと思われます。

しかし、他物件との競争もあり、家賃の上昇は入居者離れを引き起こし、入居率の低下を招きますので、インフレの影響が少ないのであれば現状維持で抑え、高い入居率を保つ方が得策と考えます。

入居者が入れ替わることで、オーナー様には入居募集時の広告費や退去時の補修費が負担となりますので同じ入居者に長期間お住まい頂くのが理想であります。

同業他社のマンション販売会社はインフレで家賃アップが確実に見込めるような説明を多くされているようですが、現実的にはそんな都合の良い話は期待出来ないでしょう。

入居者がいるか心配です
入居率がアップするようにホームページや不動産サイトに登録し、仲介業者とも多くつながり入居率アップには努めております。

家賃収入があってこそのマンション経営ですから入居率を気にされるのは当然です。

弊社では新築物件の場合、ご購入時から2年間は家賃を弊社で家賃保証させて頂いております。2年以降は現状家賃の一定額を保証する「家賃保証」と、入居がついた時のみご送金する「通常管理」をお選び頂きます。

入居者がついている時は「通常管理」の方がオーナー様の手取収入は多くなりますが、空室のリスクを考えると「家賃保証」という選択肢もございます。お客様側でお選び頂いております。

将来売却することはできますか
もちろんご所有のマンションを売却することは可能です。

しかし、住宅ローン残金に対して売却価格の方が低く、売却出来たものの差額を負担しなければいけなくなる可能性があります。
住宅ローンを完済すれば、月々の家賃はそのまま手元に残るわけですから、なるべくそのままご所有される方が得策です。

家賃が下がる可能性はありますか
可能性はございます。建物が古くなる、あるいは周辺に新築や競合物件が建っていくことで、ある程度の値下げはやむを得ない場合もございます。しかしロケーションが良く人気のエリアに物件を建築しておりますので、その値下げ幅はある程度抑えられると考えております。

福岡市の場合は物件が供給過多気味です。周辺競合物件によって、こちらの家賃もさがってしまうことも多く、入居希望者の交渉によっては下げてご入居頂くこともございます。その点はオーナー様にはご了解頂いております。

確定申告はしてくれますか
弊社の契約している税理士事務所がございますので、有料にはなりますが一括してお受けしております。
確定申告を行ってこそ、マンション経営のメリットがあるわけですから、お手伝いさせて頂きます。

どのような方が購入されていますか
弊社のお客様は公務員とサラリーマンの方が大半です。30歳代からお客様はおられます。
住宅ローンを利用されるお客様ですと、おおよそ年収700万以上であれば確定申告による還付額がある程度受けられますのでマンション経営が可能となります。公務員の方や大企業にお勤めの方が多いです。

福岡市以外に住んでいるが大丈夫でしょうか
エイジェントのお客様の大半は福岡県外のお客様です。
エイジェントで入居者の管理を行い、毎月決まった日にお家賃をご送金させて頂きますのでご安心ください。



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